يُعاني العديد من ملاك العقارات من مشكلة عدم سداد المستأجرين لقيمة الإيجار بمواعيدها؛ مما يضطر المالك لطرد المستأجر لعدم دفع قيمة الإيجار ويلجأ إلى القانون.
لذا لابد من معرفة الإجراءات والشروط التي يجب على ملاك العقار اتباعها والالتزام بها لإخلاء المستأجر، وكذلك معرفة الأسباب التي تجعله يقوم بذلك حتى لا يتعرض للمساءلة القانونية، وفي هذا المقال سنوضح لك إجراءات إخلاء مستأجر والخطوات اللازمة والحالات التي تستدعي إخلاء مستأجر من العقار.
ما المقصود بإخلاء المستأجر في النظام السعودي؟
إخلاء المستأجر هي دعوى يرفعها المؤجر أو مالك العقار أمام المحكمة المختصة، ويطلب فيها إلزام المستأجر بإخلاء العقار وتمكين المالك من استرداد حيازته.
ويتم ذلك لانتهاء العلاقة التعاقدية بين المؤجر والمستأجر، أو نتيجة وجود سبب مشروع يُبرر إخلاء العقار.
إجراءات إخلاء مستأجر ومتى تكون نظامية؟
تبدأ إجراءات إخلاء مستأجر بالود وتنتقل بعدها إلى التقاضي، وفيما يلي نوضح لك الإجراءات التي يتم اتباعها كالتالي:
-
التفاهم الودي أو الإشعار بالإخلاء:
يوجه المالك إنذارًا قانونيًا بالإخلاء للمستأجر، سواء عن طريق محامي معتمد أو خطاب رسمي، ويُفضل أن يكون الإشعار موثقًا وقبل وقت كافي.
-
رفع دعوى قضائية:
في حالة رفض المستأجر الإخلاء يمكن أن يتم رفع دعوى إخلاء لدى المحكمة المختصة حسب نوع العقار، وينبغي إرفاق المستندات التي تدعم ذلك؛ مثل: عقد الإيجار (إن وجد)، إثبات عدم السداد (إذا كانت المطالبة بسبب الأجرة)، وسبب الإخلاء أو ما يدل على الحاجة.
-
صدور الحكم:
تنظر المحكمة بالدعوى وتسمع الطرفين، ومن ثم تقوم بإصدار حكم بالإخلاء في حالة اقتناعها بالمبررات.
-
تنفيذ حكم الإخلاء:
فور صدور الحكم واكتسابه الصفة القطعية يتم إحالته لمحكمة التنفيذ؛ حيث تُمنح مهلة للتنفيذ الطوعي للمستأجر، وفي حالة الرفض تُخلي الجهة التنفيذية العقار بالقوة الجبرية.
الفرق بين إخلاء المستأجر وفسخ عقد الإيجار وإلغاء العقد
يُقصد بإخلاء المستأجر إنهاء شغل المستأجر للعقار وإلزامه بتسليمه إلى المالك، سواء بسبب انتهاء العقد أو صدور حكم قضائي أو وجود سبب نظامي يجيز الإخلاء.
بينما يُقصد بفسخ عقد الإيجار إنهاء العلاقة التعاقدية قبل انتهاء مدتها نتيجة إخلال أحد الطرفين بالتزاماته الأساسية، مثل الامتناع عن سداد الأجرة أو مخالفة شروط العقد، ويُقصد بإلغاء العقد هو إنهاء العقد باتفاق الطرفين أو نتيجةً لوجود سبب قانوني يؤثر على صحة العقد أو استمراره.
لأن عقد الإيجار الموثق قد يكون أساسًا مهمًا في طلب الإخلاء، ننصحك بقراءة: شروط عقد الإيجار الإلكتروني قبل اتخاذ أي إجراء قانوني.
الأسباب التي تبرر طلب إخلاء المستأجر
هناك أسباب يجب توفرها لطلب إخلاء مستأجر، وتتمثل هذه الأسباب فيما يلي:
-
عدم سداد الأجرة:
يحق للمالك البدء في إجراءات إخلاء مستأجر في حالة امتناع المستأجر عن دفع مبلغ الإيجار بموعده، إذا كان عقد الإيجار موثقًا بمنصة إيجار، واستمرار المستأجر في عدم السداد رغم الإنذار أو الإشعار.
-
انتهاء مدة عقد الإيجار:
في حالة انتهاء مدة عقد الإيجار ورفض المستأجر إخلاء العقار، أو لم يتم الاتفاق على تجديد العقد، فيجوز للمالك عند ذلك التقدم بطلب إخلاء بشرط الالتزام بالإجراءات النظامية.
-
مخالفة شروط عقد الإيجار:
يحق للمالك إخلاء العقار في حالة مخالفة المستأجر لشروط العقد؛ كاستخدام العقار لغير الغرض المتفق عليه، إجراء تعديلات جوهرية في العقار دون إذن، والتأجير من الباطن بدون الحصول على موافقة من المالك.
-
الإضرار بالعقار:
إذا ثبت تسبب المستأجر في أضرار جسيمة بالعقار، أو إهماله العقار بشكل تسبب في تلفه؛ فيجوز للمالك حينها المطالبة بالإخلاء والحصول على تعويض عن الأضرار.
-
استخدام العقار بأنشطة مخالفة للنظام:
إذا تم استخدام العقار بأنشطة غير نظامية، أو في أعمال منافية للآداب العامة؛ فيحق للمالك حينها طلب الإخلاء على الفور من خلال الجهات المختصة.
شروط دعوى إخلاء المستأجر قبل رفعها
هناك بعض الشروط القانونية التي يجب توفرها لقبول دعوى إخلاء المستأجر؛ ومن أبرزها:
- توفر عقد إيجار عرفي أو موثق يُحدد العلاقة الإيجارية.
- انتهاء مدة العقد بين المؤجر والمستأجر وثبوت الإخلال بالشروط الخاصة به.
- توفر إنذار مسبق وغالبًا ما يُشترط إرسال إشعار بالإخلاء إلى المستأجر قبل رفع الدعوى.
- أن يكون رافع دعوى الإخلاء هو المالك الحقيقي أو النائب القانوني الخاص به.
- في حالة أن الملكية كانت محل خلاف فإن دعوى الإخلاء قد يتم وقفها حتى يتم البت بدعوى الملكية.
- التقيد بالاجراءات القانونية حيث ينبغي على صاحب الدعوى أو المدعي اتباع جميع الإجراءات القانونية المطلوبة لضمان حقوقه.
المستندات المطلوبة قبل بدء إجراءات الإخلاء
يجب تقديم بعض المستندات لقبول دعوى إخلاء المستأجر وتسليمها للمحكمة المختصة؛ فهي تُثبت العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر؛ ومن أبرزها:
- وثيقة أو صك ملكية العقار؛ لإثبات حق المؤجر بالمطالبة بالإخلاء.
- عقد الإيجار الموثق لدى جهة رسمية أو عبر شبكة إيجار؛ لإثبات العلاقة التعاقدية.
- الإشعارات أو الإنذارات القانونية الموجهة للمستأجر بالسداد أو الإخلاء.
- سندات وإيصالات الأجرة لإثبات التأخر في الدفع أو السداد.
- المستندات التي تدعم سبب الإخلاء كمحاضر سوء الاستخدام أو تقارير التلف.
إجراءات إخلاء عقار عبر ناجز خطوة بخطوة
تُرفع دعوى إخلاء العقار عبر منصة ناجز الإلكترونية باتباع الخطوات التالية:
- إعداد صحيفة الدعوى والتي يجب أن تتضمن العقد والبيانات الخاصة بالعقار والمستندات وسبب الإخلاء.
- إرفاق المستندات الجوهرية كعقد الإيجار والإشعارات وسندات السداد.
- إحالة الدعوى للمحكمة العامة أو إلى دوائر التنفيذ (إذا كان العقد سندًا تنفيذيًا تكون الدعوى أمام محكمة التنفيذ).
- صدور الحكم بالإخلاء ويتم تنفيذه بعد أن يكتسب الحكم الصفة القطعية.
متى يكون الإخلاء عن طريق محكمة التنفيذ ومتى يحتاج دعوى؟
يمكن للمالك التوجه إلى محكمة التنفيذ إذا كان لديه سند تنفيذي يُجيز طلب الإخلاء؛ مثل بعض الأحكام أو العقود أو الوثائق التي منحها النظام قوة التنفيذ المباشر.
أما في حالة وجود نزاع حول الحق بالإخلاء أو وجود خلاف بشأن الالتزامات المتبادلة أو بنود العقد؛ فقد يتطلب الأمر رفع دعوى قضائية في البداية للحصول على حكم يُقرر أحقية المالك بالإخلاء قبل البدء في إجراءات التنفيذ.
حقوق المالك والمستأجر أثناء دعوى الإخلاء
أثناء نظر دعوى الإخلاء يتمتع كل من المالك والمستأجر بعدد من الحقوق التي تضمن عدم الإضرار بأي طرف قبل صدور الحكم النهائي؛ فمن حق المالك تقديم المستندات والأدلة التي تُثبت أحقيته بطلب الإخلاء، مثل عقد الإيجار أو ما يثبت وجود مخالفة أو إخلال من المستأجر بالشروط المتفق عليها.
بينما يحق للمستأجر الدفاع عن نفسه وتقديم دفوعه ومستنداته والاعتراض على الطلب في حالة عدم وجود سبب نظامي يُبرر الإخلاء، أو كانت هناك التزامات لم يلتزم بها المؤجر، كما يحق له إبداء ملاحظاته بشأن الوقائع أو الإجراءات التي يستند إليها الطرف الآخر.
تنفيذ حكم الإخلاء والمدة المتوقعة
بعد صدور حكم أو سند واجب التنفيذ بالإخلاء، تبدأ مرحلة التنفيذ التي تهدف لتمكين المالك من استلام العقار وفقًا للإجراءات النظامية المعتمدة، وتتم هذه المرحلة عن طريق الجهات المختصة بالتنفيذ التي تتولى متابعة تنفيذ الحكم وإشعار الأطراف بالإجراءات المطلوبة قبل اتخاذ أي خطوات تنفيذية.
وتختلف المدة المتوقعة لتنفيذ حكم الإخلاء من حالة إلى أخرى حسب عدة عوامل؛ مثل: طبيعة السند التنفيذي، ومدى تعاون الأطراف، ووجود اعتراضات أو إجراءات نظامية قائمة، بالإضافة إلى المتطلبات التنفيذية الخاصة بكل حالة.
لماذا تختار شركة نواف بن عواض الحربي للمحاماة في قضايا الإخلاء العقاري؟
نظرًا للتعقيدات القانونية بقضايا الإيجار؛ من المهم أن يكون هناك محامي متخصص في هذا النوع من القضايا؛ ليكون على دراية بتفاصيل النظام وكيفية الترافع أمام القضاء، وهنا تبرز شركة نواف بن عواض الحربي للمحاماة كواحدة من أفضل الشركات القانونية التي تضم فريقًا مميزًا من أفضل المحامين المتخصصين في القضايا العقارية؛ والذين يقومون بما يلي:
- الترافع بالمنازعات العقارية المختلفة أمام المحاكم.
- التنفيذ القضائي ومتابعة الإخلاء بالقوة النظامية.
- الترافع في قضايا مطالبة المستاجر بالإخلاء للعقارات التجارية والسكنية.
الخاتمة
اللجوء إلى محامي متخصص في القضايا العقارية يضمن لك اتباع إجراءات إخلاء مستأجر بشكل صحيح؛ وذلك لأنه يكون على دراية بالقوانين والأنظمة، ويمكنه الترافع أمام المحكمة المختصة، وعلى دراية بالشروط والحالات التي يتم فيها رفع دعوى مستأجر؛ فلا تتردد في اللجوء إلى محامي متخصص.
إذا كان العقار محل الإيجار مرهونًا أو ترغب في نقله أو بيعه بعد إخلاء المستأجر، فمن المهم أن تتعرف على: شروط نقل عقار مرهون للبنك العقاري ، حتى تفهم القيود النظامية التي قد تؤثر على الإفراغ ونقل الملكية.
الأسئلة الشائعة
كم تستغرق مدة تنفيذ إخلاء العقار؟
تختلف مدة تنفيذ إخلاء العقار حسب طبيعة القضية ومرحلتها النظامية، لكن عادةً ما يتم الإخلاء خلال 5 حتى 30 يوم من تاريخ التبليغ الرسمي إلى المستأجر بصدور السند التنفيذي، وذلك سواء كان عقد إيجار موثق أو حكم قضائي نهائي، ويتم التنفيذ وفقًا لما تنظمه منصة نافذ التابعة لوزارة العدل.
هل يحق للمالك إخراج المستأجر بالقوة؟
لا يحق له ذلك؛ حيث لا يتم الإخلاء سوى بحكم قضائي؛ فيجب على المالك اتباع إجراءات إخلاء العقار في حالة وجود الأسباب التي تُبرر ذلك وعدم إخراج المستأجر بالقوة.
ما الفرق بين الإخلاء القضائي والإخلاء الفوري؟
يتم الإخلاء القضائي بحكم صادر من قبل المحكمة، بينما يكون الإخلاء الفوري في حالات محددة فقط ينص عليها النظام أو العقد، ولا يتم سوى عبر الجهات الرسمية.
